5月(yu其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音è)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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